不動産コラム

【2026年版】大阪の不動産売却にかかる費用と税金一覧｜手取りを増やす節税のコツ

不動産コラム

公開：2026.08.28　更新：2026.08.28

【2026年版】大阪の不動産売却にかかる費用と税金一覧｜手取りを増やす節税のコツ

不動産の売却では、仲介手数料や印紙税、登記費用といった諸費用に加え、譲渡所得税などの税金もかかるため、売却価格のすべてが手元に残るわけではありません。

特に売却益が出た場合は税負担が大きくなりやすく、事前に費用や税金の仕組みを把握しておかないと、想定していた手取り額を大きく下回ってしまうこともあります。

本記事では、不動産売却にかかる費用の一覧から、譲渡所得税の税率や使える節税特例、費用倒れを防ぐための注意点までをわかりやすく整理しました。

あわせて、資金計画の相談に強く、さまざまな物件条件に柔軟に対応できる大阪のおすすめ売却業者3選も紹介します。これから不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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▼大阪の不動産売却ガイド | 大阪府で売却実績豊富な不動産会社3社紹介

1.不動産売却時にかかる主な費用一覧

不動産を売却する際は、仲介手数料や税金など複数の費用がかかり、事前に把握しておかないと手取り額が想定より少なくなってしまいます。ここでは代表的な費用の種類と目安を確認していきましょう。

費用項目	目安金額	発生タイミング
仲介手数料	売買価格×3％＋6万円（税別）※400万円超の場合	契約時に半金、引き渡し時に残額
印紙税	契約金額1,000万円超5,000万円以下で軽減税率適用時1万円	売買契約締結時
抵当権抹消登記費用	登録免許税＋司法書士報酬で1万5,000円程度	引き渡し時
ローン一括返済手数料	金融機関により数千円〜数万円	ローン完済時（引き渡し時）

仲介手数料の仕組みと上限額

不動産売却で最も大きな費用となるのが、仲介を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料です。この手数料は宅地建物取引業法により上限額が定められており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%＋6万円（税別）」が上限の目安となります。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

たとえば売却価格が3,000万円であれば、仲介手数料の上限は96万円（税別）です。この金額はあくまで上限であり、実際の手数料率は不動産会社によって異なります。

また、仲介手数料は契約時に半金、引き渡し時に残りの半金を支払うケースが一般的です。事前に見積もりを取り、総額を把握したうえで資金計画を立てることが大切です。

印紙税、登記費用、ローン一括返済手数料など

仲介手数料以外にも、売却時にはいくつかの費用が発生します。まず、売買契約書に貼付する印紙税は契約金額に応じて金額が変動し、1,000万円超5,000万円以下の場合は軽減税率適用で1万円が目安です。

出典：国税庁｜No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

次に、抵当権抹消登記が必要な場合は登録免許税や司法書士報酬として1万5,000円程度がかかります。さらに、住宅ローンが残っている状態で売却する場合は、金融機関に一括返済手数料を支払う必要があり、金額は金融機関により数千円〜数万円と幅があります。

出典：法務省民事局「住宅ローンを完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」（令和6年4月版）

これらの諸費用は合計すると数十万円規模になることも珍しくないため、売却前にまとめて確認しておきましょう。加えて、引っ越し費用や測量費用が発生するケースもあるため、余裕を持った資金計画が求められます。

2.売却益が出たら要注意！譲渡所得税の仕組み

不動産を売却して利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税がかかります。税率は所有期間によって大きく変わるため、売却のタイミングを誤ると想定以上の税負担が発生する可能性があります。ここでは税率の違いと代表的な節税特例を見ていきましょう。

短期譲渡と長期譲渡による税率の違い

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えているかどうかで区分されます。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は所得税30.63%と住民税9%を合わせた39.63%です。

出典：国土交通省｜No.3211 短期譲渡所得の税額の計算

一方、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に区分され、税率は所得税15.315%と住民税5%を合わせた20.315%まで下がります。同じ売却益であっても、所有期間が5年を境に税額がほぼ倍近く変わる点には注意が必要です。

出典：国土交通省｜No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

なお、所得税には復興特別所得税が上乗せされており、この税率にはすでに含まれています。売却を検討する際は、購入時期や所有期間を確認したうえで、タイミングを見極めることが重要です。

区分	所有期間（売却年1/1時点）	所得税率	住民税率	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30.63％	9％	39.63％
長期譲渡所得	5年超	15.315％	5％	20.315％

3000万円特別控除などの節税特例

マイホーム（居住用財産）を売却した際には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例が活用可能です。この特例は所有期間の長さを問わず利用でき、譲渡益が3,000万円以下であれば、要件を満たすことで譲渡所得税が実質的に課税されないケースも考えられます。

出典：国土交通省｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

また、所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合には、3,000万円特別控除を適用した後の譲渡益に対して、さらに軽減された税率が適用される特例も用意されています。

出典：国土交通省｜No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

ただし、これらの特例はいずれも確定申告が必須であり、適用要件を満たしているかの事前確認が欠かせません。空き家となった実家を売却する場合に使える特例など、状況に応じた制度も存在するため、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

特例名	主な要件	内容	所有期間の条件
3,000万円特別控除	マイホーム（居住用財産）の売却、要件を満たすこと	譲渡所得から最高3,000万円を控除	問わず利用可
軽減税率の特例	マイホームの売却、3,000万円特別控除と併用	控除後の譲渡益に軽減税率を適用	所有期間10年超

3.費用倒れを防ぐための懸念材料と対策

不動産は売り出してみないと分からないリスクも多く、想定していなかった追加費用によって「費用倒れ」に近い状態になってしまうケースもあります。あらかじめ懸念点を把握し、対策を講じておくことが手取りを守るポイントです。

懸念材料	内容	対策
修繕費・解体費用	築年数経過物件で修繕・設備交換を求められる／古家付き土地は解体費用が数十万〜100万円以上かかることも	事前にホームインスペクション（建物状況調査）を実施
再建築不可・借地権付き物件	買主が見つかりにくく、値下げにより資金計画が崩れる	仲介・買取・リースバックなど複数の売却方法に対応できる業者へ相談

予想外の修繕費や解体費用が発生するリスク

築年数が経過した戸建てやマンションでは、売却活動中に買主から修繕や設備交換を求められたり、契約不適合責任に関するトラブルに発展したりすることがあります。

特に古家付き土地として売却する場合、建物の状態によっては解体費用が数十万円〜100万円以上かかることもあり、想定していた手取り額を大きく圧迫する要因になります。

また、再建築不可物件や借地権付きの物件は、そもそも買主が見つかりにくく、値下げを重ねた結果、当初の資金計画が崩れてしまうケースも少なくありません。

このように、物件の状態や権利関係によっては予想外の費用が発生しやすく、事前の調査と見積もりが欠かせません。売却前にホームインスペクション（建物状況調査）を実施しておくと、こうしたリスクを早めに把握しやすくなります。

対策：どんな物件でも柔軟に対応できる業者へ相談する

費用倒れのリスクを避けるためには、築古物件や再建築不可物件、借地・底地など難しい条件の不動産にも柔軟に対応できる不動産会社を選ぶことが重要です。

取り扱い経験が豊富な業者であれば、仲介だけでなく買取やリースバックなど複数の売却方法を提案でき、物件の状態に応じた最適な出口を見つけやすくなります。

一方、対応範囲が限られた業者に相談してしまうと、条件面で断られたり、売却まで長期化して余計な保有コストがかさんだりする可能性もあります。

まずは複数の売却方法に対応できる会社に無料査定を依頼し、自分の物件にどのような選択肢があるのかを確認しておくと安心です。

▼ハウスドゥ城北公園店無料査定

4.資金計画の相談に強い！大阪のおすすめ売却業者3選

不動産売却でかかる費用や税金を正しく把握するには、状況に応じた売却方法を柔軟に提案できる不動産会社選びが欠かせません。

ここでは大阪エリアで対応力の高い売却業者を3社紹介します。

会社名	運営会社	強み・特徴	対応可能な売却方法	こんな人におすすめ
ハウスドゥ城北公園店・近鉄八尾北店	株式会社アモレ	近畿エリア仲介売上No.1、築古・再建築不可・借地底地にも対応	仲介／買取／リースバック	初めての売却検討者、条件が難しい物件を持つ人
アースリード	株式会社アースリード	地域密着型、独自の査定額保証制度（一定条件下で仲介手数料30％割引）	仲介／任意売却交渉／買取	地域密着のきめ細かい対応を重視する人
すみふの仲介ステップ京橋営業センター	住友不動産販売株式会社	設立約50年、全国148直営営業センター、AI査定サービス	仲介	大手の安心感やリフォーム等の優待を求める人

ハウスドゥ城北公園店・近鉄八尾北店（株式会社アモレ）

屋号	ハウスドゥ
会社名	株式会社アモレ
城北公園店	〒535-0005 大阪府大阪市旭区赤川2-2-4 PHOERME城北公園1F TEL：0120-505-199 公式サイト URL： https://shirokitakoen-housedo.com/sell/
近鉄八尾北店	〒581-0801 大阪府八尾市山城町2-1-28 山城ビル1F TEL：0120-617-780 公式サイト URL： https://kintetsuyaokita-housedo.com/sell/

株式会社アモレが運営するハウスドゥ城北公園店・近鉄八尾北店は、ハウスドゥ加盟店の中でも近畿エリア仲介売上No.1の実績を持つ不動産会社です。全国規模のネットワークと高い広告力を活かし、豊富な購入希望者へ物件情報を届けられる点が大きな強みです。

戸建てやマンションはもちろん、土地、築古物件、再建築不可物件、借地・底地といった、一般的には売却が難しいとされる不動産にも幅広く対応しています。

さらに、仲介による売却だけでなく、ハウスドゥならではの買取やリースバックといった多彩な売却方法にも対応しており、物件の状態や売主の事情に合わせて最適な手段を選べるため、手取りの最大化を図りやすい点が特徴です。

「まずは相談したい」という初めての売却検討者にも向いています。

さらに詳しい情報は公式サイトでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
▼ハウスドゥ城北公園店の公式サイトはこちら
▼ハウスドゥ近鉄八尾北店の公式サイトはこちら

ハウスドゥ城北公園店/ハウスドゥ近鉄八尾北店の口コミ評判記事はこちら！
▼ハウスドゥ城北公園・ハウスドゥ近鉄八尾北（株式会社アモレ）の口コミ・評判は？特徴や強み、サービス内容を徹底解説

アースリード

会社名	株式会社アースリード
住所	〒533-0022 大阪府大阪市東淀川区菅原4-11-12
電話番号	0120-100-225
公式サイトURL	https://www.earthlead.co.jp/

株式会社アースリードは、地域密着型の不動産会社です。「地域社会から必要とされ続ける企業」を掲げ、地元出身のスタッフが多く在籍していることから、地域ならではの情報に強みがあります。

査定額の精度に責任を持つ独自の制度を導入しており、専任媒介契約かつ成約価格1,000万円超の案件で「アースリード査定額」を下回る金額で成約した場合、通常の仲介手数料を30%割引するという保証を設けている点が他社との差別化ポイントです。

任意売却の交渉やホームインスペクションの相談、売却できなかった場合の買取制度にも対応しており、購入から売却まで長く一括して任せられる体制が整っています。きめ細かい対応や、担当者との距離が近いサポートを重視する人に向いています。

株式会社アースリードの口コミ評判記事はこちら！
▼株式会社アースリードの口コミ・評判は？特徴や強み、サービス内容を徹底解説

すみふの仲介ステップ京橋営業センター（住友不動産ステップ株式会社）

屋号	すみふの仲介ステップ京橋営業センター
会社名	住友不動産ステップ株式会社
住所	〒534-0024 大阪府大阪市都島区東野田町2-5-1 脇田京橋第一ビル1F
電話番号	0120-066-562
公式サイトURL	https://www.stepon.co.jp/uri/

すみふの仲介ステップは、住友不動産グループの住友不動産ステップ株式会社が運営する仲介サービスで、1975年の設立以来、約50年にわたる実績を持つ大手不動産会社です。

全国に148の直営営業センターを展開しており（2026年8月時点）、売買仲介の取扱高・件数もいずれも業界3位の水準を誇ります。豊富なネットワークを活かしたサポート力が強みです。

物件情報の入力だけで査定額を把握できるAI査定サービスを提供しているほか、契約後には住友不動産グループならではのリフォームや火災保険、フィットネスクラブといった優待を受けられる点も大きな魅力となっています。

すみふの仲介ステップ京橋営業センターの口コミ評判記事はこちら！
▼すみふの仲介ステップの口コミ・評判は？特徴や強み、サービス内容を徹底解説